京都地方裁判所 平成７年（ワ）２８１２号 判決 1998年1月30日
原告
破産者原田邦男破産管財人
山﨑浩一
右訴訟代理人弁護士
杉本孝子
被告
社団法人不動産保証協会
右代表者理事
吉岡健三
右訴訟代理人弁護士
吉田瑞彦
同
鈴木一郎
主文
一 原告の主位的請求をいずれも棄却する。
二 被告は、原告に対し、原告の平成六年一一月二八日付け宅地建物取引業法六四条の八第二項に基づく認証申出につき、申出に係る債権一〇〇〇万円について認証せよ。
三 訴訟費用は、これを三分し、その一を原告の負担とし、その余を被告の負担とする。
事実及び理由
第一 請求
一 主位的請求
被告は、原告に対し、一〇〇〇万円及びこれに対する平成七年一月一一日から支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。
二 予備的請求
主文二項と同旨
第二 事案の概要
本件は、原告が、被告の社員である訴外洛栄住宅株式会社（以下「訴外会社」という。）と宅地建物取引業に関し取引をし、それによって損害賠償債権（違約金請求権）を取得したとして、原告が被告に対し、主位的に、宅地建物取引業法（以下「法」という。）六四条の八第一項に基づき弁済業務保証金の給付請求として、又は被告が弁済業務保証金の還付手続に必要な認証を拒否したことによる不法行為に基づく損害賠償請求として、一〇〇〇万円とその遅延損害金の請求を、予備的に、法六四条の八第二項に基づく申出に係る債権額一〇〇〇万円につき認証することを求めている事案である。
一 前提となる事実（証拠を掲げていない事実は、争いがない。）
1(一) 原告は、破産者原田邦男（以下「破産者」という。）の破産管財人である。
(二) 被告は、法六四条の二に基づき建設大臣が指定した宅地建物取引業保証協会（以下「保証協会」という。）に該当する社団法人である。
(三) 訴外会社は、宅地建物取引業者であり、被告の社員である。
2 原告は、平成二年七月一〇日、訴外会社との間で、訴訟上の和解により、破産者の破産財団に属する京都市伏見区桃山与五郎町一番一〇二所在の土地建物（以下「本件物件」という。）を、次の約定で売り渡す旨の売買契約を締結した（以下「本件売買契約」という。）。
① 代金 二億一〇〇〇万円
② 手付金 二〇〇〇万円
ただし、平成二年八月末日限り支払う。
③ 決裁日 平成二年一〇月末日
④ 違約条項 買主が、決裁日に代金支払義務を履行しない場合には、五日間の催告のうえ売買契約を解除することができる。この場合、手付金額をもって違約金額とし、手付金をもって違約金に充当する（以下、右の違約金債権を「本件違約金債権」という。）。
なお、右の訴訟上の和解が成立した経緯は、次のとおりである。すなわち、本件物件は、平成元年三月九日、同年二月七日売買を原因として、破産者から森田浩司に所有権移転登記がされ、森田浩司の父である森田修三が占有していたが、原告は、破産法に基づき、右売買契約を否認し、明渡請求等を求める訴えを提供した（京都地方裁判所平成元年（ワ）第一二三六号事件）ところ、森田修三らから本件物件を買い取りたい旨の申出があったので、原告は、森田修三らに本件物件を売却することになった。しかし、森田修三らは、個人では銀行からの融資を受けることができず、森田修三らが役員となっている訴外会社であればそれが可能であったことから、訴訟上の和解において、訴外会社が、利害関係人となり、本件物件の買主となったものである。
3 訴外会社は、手付金を含め本件売買契約の代金を支払わなかったことから、原告は、平成三年三月一二日到達の書面により、訴外会社に対し、右書面到達後五日以内に代金を支払うよう催告するとともに、同期間内に支払のないことを条件として本件売買契約を解除する旨を通知したが、訴外会社からは代金の支払はなく、同月一七日をもって本件売買契約は解除された。
4 そこで、原告は、訴外会社に対し、本件売買契約に基づいて、二〇〇〇万円の違約金の支払いを請求したところ、訴外会社からは現在まで五四〇万円の支払があったのみで、残金一四六〇万円については支払がされていない。
5 このため、原告は、平成六年一一月二八日、被告に対し、法六四条の八第二項に基づき、当時原告が訴外会社に対して有していた本件違約金債権一七五〇万円のうち弁済業務保証金の限度額である一〇〇〇万円について認証の申出をしたところ、被告は、平成七年一月一二日、本件違約金債権は弁済業務の対象債権に当たらないとして、認証を拒否した。
二 当事者の主張
1 原告の主張
(一) 弁済業務保証金の給付請求について（主位的請求その一）
(1) 本件違約金債権は、訴訟上の和解による本件売買契約により発生したものであるが、訴訟上の和解も、法六四条の八第一項にいう「宅地建物取引業に関する取引」に当たる。
(2) 本件違約金債権は、法六四条の八第一項にいう「取引によって生じた債権」に当たる。
(3) 仮に、右(2)が認められず、本件違約金債権が法六四条の八第一項にいう「取引によって生じた債権」に当たらないとしても、原告は、本件売買契約を解除して直ちに売却手続に着手し、平成三年六月六日、代金を一億六〇〇〇万円として売りに出したが、買主は見つからなかったのであるから、原告は一五四〇万円以上の実損を被っている（なお、本件物件は、最終的には、根抵当権者の申立てによる競売に付され、平成七年四月二六日、五五一三万二〇〇〇円で買受けがされた。）。
(4) 法六四条の八第二項の認証は、確認的な意味を有するにすぎないから、原告は被告に対し、弁済業務保証金について直接に支払を求めることができる。なお、仮に被告に対し直接の給付請求ができないとすると、認証を命じる判決がされても、任意の履行がされない限り、改めて被告に対し金員の給付判決を求める必要があり、迂遠である。
(二) 不法行為による損害賠償請求について（主位的請求その二）
右（一）のとおり、原告は、被告に対し、一〇〇〇万円の弁済業務保証金を受ける権利を有するのに、被告は、原告の法六四条の八第二項に基づく認証申出につき、認証を拒否した。右は、不法行為に該当し、原告は一〇〇〇万円の損害を被った。
(三) 認証請求について（予備的請求）
仮に、右（一）及び（二）が認められず、原告が被告に対し、一〇〇〇万円の給付を求めることができないとしても、原告は被告に対し、右（一）(1)ないし(3)により、原告の平成六年一一月二八日付け宅地建物取引業法六四条の八第二項に基づく認証申出につき、申出に係る債権一〇〇〇万円について認証を求める権利を有する。
2 被告の主張
(一) 弁済業務保証金の給付請求について
(1) 本件違約金債権は、原告の破産管財業務としてされた訴訟における訴訟上の和解により発生した特殊な売買契約に基づくものであり、訴外会社が業としてした取引ではなく、法六四条の八第一項にいう「宅地建物取引業に関する取引」には当たらない。
(2) 本件違約金債権は、法六四条の八第一項にいう「取引により生じた債権」には当たらない。
(3) 原告（破産者）に一五四〇万円以上の実損が生じていることは、争う。
(4) 原告は被告に対し、被告の認証を得ることなく、直接に弁済業務保証金の給付を求めることはできない。
(二) 不法行為による損害賠償請求権について
不法行為の成立は、争う。被告の認証拒否によって原告に損害の発生はなく、また、認証拒否は法及び被告の弁済業務規約に従ったものであり、被告に故意又は過失はない。
(三) 認証請求について
右（一）の(1)ないし(3)記載のとおりであり、本件違約金債権は、弁済業務の対象債権ではない。
三 争点
1 本件売買契約は、法六四条の八第一項にいう「宅地建物取引業に関する取引」に該当するか。
2 本件違約金債権は、法六四条の八第一項にいう「取引により生じた債権」に該当するか。
3 仮に右2が認められない場合、本件売買契約に関し、原告には一五四〇万円以上の実損が生じているか。
4 原告は、被告に対し、認証を得ることなく、直接、弁済業務保証金について給付を請求することができるか。
5 被告が原告の認証の申出を拒否したことが不法行為に該当し、原告は損害を被ったか。
第三 争点に対する判断
一 争点1（「宅地建物取引業に関する取引」）について
1 法六四条の八第一項は、保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、当該社員が社員でないとしたならばその者が供託すべき法二五条二項の政令で定める営業保証金の額に相当する額の範囲内において、当該保証協会が供託した弁済業務保証金について、弁済を受ける権利を有する旨を規定する。
2 本件違約金債権は、訴訟上の和解による本件売買契約により生じたものであるが、訴訟上の和解による契約であっても、宅地建物取引業に関する取引といえることはもちろんであって、本件物件は、本来森田修三ら個人が原告から買い受ける予定であったが、個人では銀行からの融資を受けることができなかったために訴外会社が買い受けることになったことなどの前記の事情があったとしても、被告の社員であり、宅地建物取引を業としている訴外会社が契約の当事者となっている以上、本件売買契約は、「宅地建物取引業に関する取引」に該当するということができる。
二 争点2（「取引により生じた債権」）について
1 まず、弁済業務保証金制度をみるに、かつては宅地建物取引業者に営業保証金の供託を義務づける制度（営業保証金制度）がとられていたが、昭和四七年の法改正により、保証協会の設立と弁済業務保証金制度が設けられた。この制度は、建設大臣が指定する保証協会を設立し、宅地建物取引業者がこれに加入して一定額の弁済業務保証金分担金を納付すれば、保証協会がその額に相当する額の弁済業務保証金を供託所に供託し、宅地建物取引業者は、営業保証金の供託を免除されるというものであり、宅地建物取引による損害補填の理念の下に、宅地建物取引業者に営業保証金による加重な負担をかけることなく、宅地建物取引業者を結集して集団保証によって、消費者の利益保護を図っているものである。
そして、保証協会に加入した宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関する取引をして損害を被った者は、営業保証金相当額の範囲内で弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有し（法六四条の八第一項）、その権利を実行しようとするときは、保証協会の認証を受けなければならず（同法二項）、保証協会は、認証の申出があったときは、当該申出に理由がないと認める場合を除き、法の規定する額の範囲内において、当該申出に係る債権に関し認証をしなければならない（法施行規則二六条の六）。保証協会による認証を受けた者は、供託所（東京法務局）に還付請求をし、供託された弁済業務保証金の還付を受けることができ、還付がされると、保証協会は、還付された弁済業務保証金の額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならず（法六四条の八第三項）、当該還付に係る社員である宅地建物取引業者に対し、当該還付金に相当する額の還付充当金を保証協会に納付すべきことを通知し（法六四条の一〇第一項）、宅地建物取引業者が一定の期間内に右の還付充当金を納付しないときは、その宅地建物取引業者は保証協会の社員たる地位を失うことになる（法六四条の一〇第二、三項）。
認証する額の範囲は、営業保証金の額に相当する額であり（法六四条の八第一項）、営業保証金の額は、主たる事務所につき一〇〇〇万円、その他の事務所につき五〇〇万円の割合による金額の合計額（法施行令二条の四）である。ただし、当該社員（宅地建物取引業者）について、既に保証協会による認証した額があるときはその額を控除し、社員が保証協会に納付した還付充当金があるときはその額を加えた額となる、本件においては、証拠（乙五）及び弁論の全趣旨によると、訴外会社は主たる事務所を有するのみであり、訴外会社について認証した額はないことが認められるので、営業保証金の額は一〇〇〇万円である。
なお、保証協会の社員である宅地建物取引業者が当初保証協会に納付する弁済業務保証金分担金の額は、主たる事務所につき六〇万円、その他の事務所につき事務所ごとに三〇万円の割合による金額の合計額（同七条）である。
2 次に、被告の弁済業務の運用方法をみるに、証拠（乙二）によると、被告の弁済業務規約は、法六四条の八第一項にいう「取引により生じた債権」につき、取引自体によって生じた債権と取引に関連して生じた債権とに区分した（右規約一二条二項）上、利子につき法定利息相当額、違約金及び損害金につき実損金額の範囲内のものだけを取引に関連して生じた債権として弁済業務の対象債権とし（同条三項の(2)の（一）ないし（三））、さらに手付金の倍返し部分や当事者間の任意契約に基づく利子、違約金及び損害金につき、法定利息相当額、実損金額を超える部分等を弁済業務の対象外と定めている（同条五項）。
そして、証拠（甲七、証人山﨑建二）によると、右の規約にいう「実損」とは、売買契約が解除された場合においては、原状回復請求権（例えば、宅地建物取引業者に交付した手付金の返還請求）の範囲内のものを意味し、原状回復請求権の範囲外である請求権（例えば、手付金倍返しの約定がある場合の倍返しの部分）は、実損に当たらないという運用をしており、本件については、原告（破産者）は、本件売買契約の解除により本件物件の所有権が復帰し、出損はないのであるから、実際の損害は発生していないとして、認証の申出を拒否したことが認められる。
3 右1及び2の事実関係を前提として、以下、検討する。
(一) まず、被告の弁済業務規約や運用方法は、相当な合理性を有しているということはできる。すなわち、弁済業務保証金制度は、集団保証の方法により各宅地建物取引業者の負担を軽減しつつ、宅地建物取引により損害を被った宅地建物取引業者の相手方に対し、法定の範囲内で救済を図るものであり、複数の者が同一の宅地建物取引業者との取引により、同時期に被害を被ることも通常予想されるところ、利子、違約金及び損害金のうち法定利息相当額や実損金額の範囲を超える部分は、売買代金の支払請求権や契約解除に伴う原状回復請求権、利子、違約金及び損害金のうち右の範囲内のものと比較し、取引の相手方を救済する必要性が低いことは確かであり、このような弁済業務保証金制度の運営を維持し、複数の被害者が生じた場合に被害の公平な救済を図る観点からは、被告が主張するように、「取引により生じた債権」を限定的に解し、弁済業務規約において、利子、違約金及び損害金につき右の範囲を超える部分は弁済業務の対象債権ではないと定めることも、相当な合理性を有している。
(二) しかし、他方、法六四条の八第一項にいう「取引により生じた債権」に限定を付さず、宅地建物取引業に関する取引を原因としこれと相当因果関係を有する債権を弁済業務の対象債権とする考え方も、十分な合理性を有する。すなわち、複数の被害者が生じた場合に被害の公平な救済を図る観点からは、右（一）の運用が望ましいが、そもそも法は、実際に保証協会の認証を受けた者から順次弁済業務保証金の還付を受けることができる仕組みになっており、被害の公平な救済を原則としているわけではないのであるから、後に認証の申出をする者のために弁済業務保証金の還付を実損に限定するというのは、絶対的な要請ではない。むしろ、宅地建物取引業者と取引した相手方を十分に保護するためには、実損に限らず、宅地建物取引業に関する取引と相当因果関係にある損害を、営業保証金に相当する額を上限として補償するという方法も、十分に合理的である。また、弁済業務保証金制度の健全な運営の観点からは、実損に限って補償するというのも一つの方法ではあるが、消費者保護の観点からは、実損以外の損害についても補償することが望ましいといえる。
(三) そして、法六四条の八第一項にいう「取引により生じた債権」は、特に限定が付されていないのであるから、宅地建物取引業に関する取引を原因としこれと相当因果関係を有する債権を意味すると解するのが文言上は素直な解釈であり、違約金は損害賠償額の予定であるから、「取引により生じた債権」に当たると解釈するのが一般的である（なお、違約金の定めが信義則や公序良俗の法理によって制限されることがあり、そのよう場合には、もちろん「取引により生じた債権」に該当しないが、本件違約金債権は、売買代金額の一割以下の定めであるから、そのような場合には当たらない。）。
(四) 以上のように、被告が主張する弁済業務の運用方法も相当な合理性を有し、立法論的には十分考えられるが、法六四条の八第一項の文言からすると、同項にいう「取引により生じた債権」とは、宅地建物取引業に関する取引を原因としこれと相当因果関係を有する債権を意味すると解するのが素直な解釈であり、そのように解釈して弁済業務を運用することも十分な合理性を有するのであるから、法六四条の八第一項にいう「取引により生じた債権」については右のように解するのが相当であり、被告の弁済業務規約においてそれを制限することは許されず（法が保証協会にそのような権限を付与しているとは解されない。）、本件違約金債権は、法六四条の八第一項にいう「取引により生じた債権」に該当する。
三 争点4（直接の給付請求）について
保証協会は、社員から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から一週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならないとされ（法六四条の七）、その取戻しが一定の要件の下に制限されている（法六四条の一一）ことからすると、宅地建物取引業者との宅地建物取引により生じた債権を有する者が保証協会に対して権利を実行するための方法は、供託された弁済業務保証金を引当てとし、その還付手続によることが予定されているというべきである。そして、右の手続をとるためには、保証協会が認証する旨を記載した書面を提出することが要件とされている（法六四条の八第五項、法施行規則二六条の七第二項、供託規則二四条二号）のであるから、任意の認証を拒否された場合は、認証を請求し右書面に代わる判決を求めるべきであって、認証を得ないまま、弁済業務保証金の支払を直接請求することはできないと解される（なお、原告は、仮に被告に対し直接の給付請求ができないとすると、認証を命じる判決がされても、任意の履行がされない限り、改めて被告に対し金員の給付判決を求める必要があり迂遠である旨を主張するが、原告としては、認証を命じる判決に基づき、前記還付手続によって弁済業務保証金の還付を受けることができるのであって、被告に対し給付判決を求める必要はない。）。
四 争点5（不法行為による損害賠償請求）について
1 本件違約金債権は、法六四条の八第一項にいう「取引により生じた債権」に該当することは前示のとおりであるところ、被告は、本件違約金債権がそれに該当しないとして認証を拒否したのであるから、その行為は違法である。
2 しかし、被告が認証を拒否したのは、恣意によるものではなく、その弁済業務規約に基づくものであって、その内容は、法解釈上正当であるかはともかく、相当な合理性を有するものといえるのであり、右の弁済業務規約が法に反するとした確定判決もないことからすると、右の弁済業務規約の定めに従ってした認証の拒否につき、被告に故意又は過失があるということはできない。
また、証拠（乙五）によると、訴外会社に対する認証の請求者は、原告のみであることが認められるのであるから、原告は、本件判決による認証を受けることによって、限度額である一〇〇〇万円について前述の還付手続により弁済業務保証金の還付を受けることが可能であり、認証請求額相当の損害が発生しているともいえない。
3 よって、原告の損害賠償請求は、理由がない。
五 結論
以上からすると、原告の弁済業務保証金の給付請求及び損害賠償請求はいずれも理由がないが、法六四条の八第二項に基づく認証の請求は理由がある。
よって、主文のとおり判決する。
（裁判官大島眞一）